严跃进：深入学习住建部“十五五”新闻发布会精神

2026年9月18日，国务院新闻办公室举行“开局起步‘十五五’”系列主题新闻发布会，住房城乡建设部有关负责人介绍“十五五”时期推进住房城乡建设事业高质量发展的总体思路。发布会的相关精神系统全面，为“十五五”时期房地产和城市发展提供了重要的政策背景和方向指引。本报告进行深入学习。

　　一、总体判断：城市“两个转向”、市场“两个转变”、行业“三化转型”

　　住建部“十五五”新闻发布会对当前房地产和城市发展新形势作出重要概括和判断，核心是“两个转向、两个转变、三化转型”，这应成为房地产发展需要重点关注的大背景。从城市端看，是“两个转向”：一是城镇化从快速增长期转向稳定发展期，二是城市发展从增量扩张转向存量提质增效，这是对中央城市工作会议精神的进一步落实，也是房地产发展必须关注的城市外部环境变化。从市场端看，是“两个转变”：一是房地产市场供求关系发生重大变化，房地产从“有没有”转向“好不好”，二是进入存量时代，二手房交易占比上升并超过新房市场，市场结构已发生深刻变化。从行业端看，是“三化转型”：建筑业加快智能化、绿色化、融合化转型，符合新发展模式和高质量发展要求，也与近期全国制造业相关会议精神相吻合。总体看，城市“两个转向”、市场“两个转变”、建筑行业“三化转型”，是当前房地产需要重点关注的时代背景。

　　二、“十五五”工作总目标：五个方面目标

　　“十五五”住建等工作要做什么？总的工作目标可概括为五个方面，无论是房地产企业、参与城市更新的企业，还是地方政府的政策配套，都要朝这个方向推进。第一，首要目标是回应人民城市建设，核心是朝着人民城市方向发展，这是城市发展的基本方向；第二，推进居住水平新提升，近期各地“金九银十”市场行情中，部分城市项目销售表现不错，说明产品力在提升，而产品力背后是居住水平和居住品质的提升，真正切合人民群众需求。总结来看，人民城市建设和居住水平提升是当前必须夯实的两大目标。同时，还有其他目标，包括建筑业提质升级、人居领域全球影响力增强、高质量发展基础支撑等，尤其这两年，我国住房发展模式理念与全球其他国家和相关机构开展合作交流，有助于不断契合“十五五”甚至更长周期的发展要求。总体看，各地要围绕这五个目标持续夯实工作，促进房地产市场和相关领域有力发展。

　　三、好房子：提升居住水平、助力“十五五”目标实现的重要抓手

　　2025年以来，住房领域一个很重要的变化就是“好房子”的推出。好房子与现房销售模式，都是从更高层面来支持住房发展。《住宅项目规范》自2025年以来持续推进，本质是产品升级。其背后的逻辑是，建设好房子是提升人民群众居住水平的关键，也吻合了“十五五”发展目标。目前好房子目标体系已经非常清晰，即安全、舒适、绿色、智慧。好房子既要从设计、工程等层面去推进，也要从人民群众的呼声和实际需求出发。尤其是这几年，好房子建设解决了一些很实际的问题，包括噪音问题、楼层之间串味问题，以及智能化、智慧化等内容。市场反馈是积极的，在实际交易中，得房率提高了，小区配套也更好了，各地也积极推进完整社区建设等。在好房子推进过程中，除了传统开发领域，后续运营和物业服务中也有好房子的元素。总体上，好房子建设已经从新建商品房延伸到二手房、保障房、保租房等领域，形成全方位推进。

　　实践中，好房子也会不断迭代升级，整个链条很清晰：好房子建设助力居住水平提升，最终助力“十五五”发展目标实现。经市场检验、得到购房者认可的房子，才是真正的好房子。部分好房子在“金九银十”期间销售数据明显改善，充分说明这一路线是正确的。

　　四、数字化与人工智能：房地产高质量发展的重要基础支撑

　　“十五五”发展，就是要不断与当前包括AI在内的新技术有力结合，这是高质量发展非常重要的基础支撑，要实打实朝着数字中国方向发展。当前人工智能已经成为2025至2026年的高频词，在各领域应用非常广泛，房地产领域的人工智能应用也在持续推进，包括各地部门实践、相应政策支持，以及智慧城市、智能建造、智能家居等具体领域的应用。另外数字化发展甚至会影响到政策决策，比如各地政务部门数据打通、房地产金融风险监测、资金流动监测等，通过引入人工智能而非传统模式，在提高工作效率的同时实现提质增效，效果更好，既能支撑房地产治理，也能对房地产发展形成良好引导。

　　五、二手房交易超过新房：房地产进入存量时代的重要信号

　　此次对房地产市场“两个转变”的阐述，除了供求关系发生重大变化外，还明确提到房地产进入存量时代，一个很重要的数据是，二手房交易占比从2020年的27%提高到2025年的46%，今年前八月已达到52%，已经出现二手房交易占比高于新房、超过1:1的关系，这是非常重要的市场信号。二手房交易占比提升有各种因素，具有很多启示。第一，各地要提高对二手房交易的重视程度；第二，二手房本身的服务配套要跟上，部分老旧小区加装电梯，以及其他相关内容，甚至老旧住房适老化改造等，都要积极推进。同时，二手房交易背后的“带押过户”政策，收购二手房用作保租房等，都要求各地积极开展。总体来看，做好二手房工作，意味着房地产工作中一个较大比重和子市场的工作得以完成，各地后续政策还需积极跟进。

　　六、现房销售：以支持为主线，稳妥有序推进新模式

　　现房销售是今年8月底到9月关注度较高的关键词。推进现房销售模式，要站在市场新形势新变化下，立足防风险、促转型、惠民生、稳增长等进行。这是推进现房销售新模式的重要背景。从实际推进看，主要出发点是解决项目销售中“交首付还按揭但楼盘烂尾了”的问题，真正实现所见即所得，防范交付风险，保护购房者消费权益。同时这也有助于促进企业转型、产业模式转变和政策优化。其总基调与房地产开发、融资、销售三项基础性制度定调一致，但可进一步看到后续两条线工作逻辑。

　　比如新项目选择现房销售，就要统筹用好土地、金融、税收等针对项目的支持政策。其中在土地端，各地自然资源和规划部门要出台支持政策，如降低拿地成本、延缓土地出让金缴纳时间、降低成本压力等，并引入银行保函制度替换保证金等；在金融端，要明确房屋定金怎么收、开发贷如何全方位支持、个人按揭贷款在什么节点发放等。必须明确，此类政策重心在支持，而不是市场上所讲的担忧；在税收端，其支持是很重要的亮点，企业在实际过程中会面临各种税费负担，当然也包括其他费用，不排除后续在增值税、土地增值税、企业所得税、城市维护建设税以及住宅专项维修资金等方面有所调整和优化，持续降低税费成本。

　　预售方面的核心是预售资金监管，而监管需要从两方面来看：一是从严规范，二是建立明确的资金进出机制。监管并不意味着所有资金都不能使用，而是既要管好资金，又要让资金真正用于房企实际工程项目和日常运营，这需要不断研究。总体来看，预售资金监管将更加完善，对购房者的买房权益也是一种保护。

　　七、以项目为对象：三项基础性制度落地的核心逻辑

　　这次提及的三项基础性制度落地，一个很核心的概念就是以项目为对象，后续理解这些政策，都要从具体项目、具体地块、具体产品角度去理解，不能宽泛理解，即要聚焦项目本身。

　　项目公司制，解决了过去一些企业总部违规抽挪项目资金、导致项目烂尾的问题，真正赋予项目公司更好的市场主体地位，强化了权责约束。实际过程中，项目公司在开发建设中要更加注重“建好房、管好房”。其中，建好房方面，要求加强房地产建筑工程监理工作，过去很多地方流于形式，监理报表形式化和流程化，没有形成明显监管。同时，要落实好项目公司资金进出的管理，比如建立明确的对账机制，尤其是银行要对项目公司资金进出，特别是资金缺口不匹配等问题做好审计或监管，及时预警，确保资金来龙去脉清晰。这样，才能真正从项目公司角度保护购房者权益，也促使企业转变原先开发模式。各地要基于项目公司制模式，不断促进房地产开发、融资、销售等基础性制度的落地。

　　八、住房保障工作：立足市场需求，以人为本持续完善住房支持体系

　　住房工作始终要立足于市场需求，秉持以人为本的精神，尤其在保障房方面，更需要持续推进，这始终是房地产工作的主线。这次提到几类群体：第一，对于城镇低保和住房困难家庭，要应保尽保，发挥兜底保障作用。这两年也涌现出一些新思路和创新，比如针对住房困难群体，既可以提供传统公租房、保租房支持，也可以改善其现有住房条件，包括对配套不齐的房屋进行改造，以及原拆原建等工作，这都对住房困难群体形成了较好的支持。第二，对于新市民、青年人，包括租房困难、收入不高的城市工薪群体等，要落实多元化模式。目前比较典型的，是部分城市推进的“城市建设者管理者之家”，以及“一张床”政策支持导向；也有些地方探索创新，比如先租后买，能够更好地实现过渡。总体来看，现在对相关群体已有比较齐全的配套政策，能够较好地解决住房问题。后续将出现一些重要变化，如住房产品会进一步更新迭代，以不断契合相关需求。

　　九、“三分建七分治”：城市治理重要性凸显，房地产需关注数字空间建设

　　这次发布会提到一个很重要的词，就是“三分建七分治”，既讲到城市治理的重要性，也讲到完善城市信息模型和城市运行管理服务平台。这个提法非常值得关注。尤其是从城市发展背景看，当前正从建造时代进入存量提质时代，这也是对空间高效、安全、宜居运转模式的转型要求。因此，一个很重要的方向就是要形成数字空间概念，尤其是结合市政设施、运行秩序、安全风险等，形成主动预警和意见反馈机制，这对整个房地产，尤其是结合城市更新工作，有非常好的内容支撑。各地更是要在技术和设施强化方面不断推进。这既是城市发展逻辑的切换，也是工作方式和工作思维的转变。

　　十、公积金使用范围扩至九种：支持租房购房修房养房全生命周期消费

　　此次发布会提及了公积金的使用。这几年，公积金在新闻报道中出现的频率非常高，既与当前房地产止跌回稳的市场需求相结合，也与扩内需的宏观背景相结合。公积金一个很重要的变化，是使用范围从六种增加到九种。最近各地在落实住房公积金管理条例相关内容，地方落实中尤其强调对装修住房、支付物业费的支持。甚至有些地方对提取用于看病等也作出新的探索。总结来看，公积金改革的总体方向是支持，涵盖租房、购房、修房、养房四个板块，全面打通住房消费全生命周期。各地要立足公积金制度初心，结合新时代居民住房消费的新情况，落实积极政策支持。

　　十一、公积金普惠性增强：扩大缴存覆盖面，支持灵活就业人员自愿缴存

　　公积金改革还有一个很重要的特点，即不仅是用途扩大，其在覆盖面和缴存方面也在明显强化。这次进一步明确要增强公积金制度的普惠性，尤其提到支持个体工商户、非全日制从业人员以及其他灵活就业人员自愿缴存住房公积金。从各地披露情况看，已经取得很好效果，各个地方都扩大了覆盖面，有更多人缴纳了公积金。缴了公积金，最直接的影响就是能够更好享受公积金各项用途。以外卖小哥为例，他们是现在城市公共服务中很重要的一类群体，通过落实这些政策，在缴存公积金过程中，既能提取出来租房，也能提取出来购房，真正实现全方位支持。此类举措切实增强了群众对政策的体验感与获得感。